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孙远强系重庆捷讯律师事务所主任、高级合伙人。孙远强律师从事律师工作20余年,先后办理了2000多件民商等各类诉讼与非诉讼..

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建筑工程
交百万房款没有拿房子

来源:   网址:http://syqls.com   时间:2022-09-16 14:45:00

  交100万元买房

  周女士和丈夫看中了南宁金桥农产品批发市场(下称金桥农批)第一期的一套商用房。2010年1月5日,在金桥农批的售楼部里,周女士夫妇以时年16岁的儿子张东(化名)的名义,与代理商签订了《认购协议书》,意向购买13栋8号房。

  《认购协议书》约定:该房屋套内面积为162.54平方米,按套内面积计价,单价为6443.72平方米,打折优惠后,实际认购总价为100.5万多元;付款要求是,在签订《商品房买卖合同》之日,一次性支付完所有房款。

  周女士称,在签订《认购协议书》的当日,她丈夫已全额交纳房款100.5万多元,并与售楼人员签订了商品房买卖合同,她家拿到了一份盖有开发商南宁金桥农产品有限公司(下称金桥公司)公章的认购书。她认为这份《认购协议书》应该等同于合同。

  周女士说,交完款时,金桥公司给她出具了相应的收据,但销售人员以合同要拿给开发商盖章为由,收走了合同,叫她等接到通知后再来领合同。但她后来并没有拿到合同。

  在多次协商无果的情况下,2010年9月8日,周女士一家三口诉至南宁市兴宁区人民法院,要求开发商交付房屋,并签订合同及到房产部门办理合同备案。

  庭上争议认购协议书是否有效

  2010年11月25日,兴宁区人民法院开庭审理此案。周女士家诉称,他们虽然手上没有拿到合同,但《认购协议书》已约定买卖双方的姓名和地址,以及单价、总价等主要内容,该协议应当认定为商品房买卖合同。而开发商事后却反悔,要求他们加价,否则就不交房。

  金桥公司辩称,一是《认购协议书》上不是张东本人签字,二是该协议虽然加盖了金桥公司的合同专用章,但法定代表人饶某没有签字,所以该协议无效。这份协议存在买家与他人恶意串通的情况,因为当时他们的铺面平均销售单价为8800多元/平方米,而这份协议上的单价才6400多元,一套房子的总价相差42万多元。

  背后的利益纠葛

  法庭上,双方签订的《认购协议书》是否有效、双方是否签订了合同成为本案的争议焦点。

  张东的代理律师熊先生向法庭提供了一份录音证据,该录音证词是他与南宁市经纬房地产咨询有限公司(下称经纬公司)李某的谈话。据李某称,经纬公司是金桥农批的代理商,金桥农批第一期开盘前,金桥公司的;吴总托他帮朋友(张东的父母)通过内部关系留一套一期商铺,并以优惠价出卖。不料签订合同后,他们拿合同给开发商盖章却卡壳了,因为2010年1月份推出的二期商铺,每平方米升到9000多元,要是以6000多元的单价卖,就算再打九八折,也还要补30多万元,金桥公司另外两个股东不同意以6100多元的单价卖给张东,吴总也无能为力,后来开发商向张东追加房款,张东的父母不同意加价,便出现了这个局面。

  认购协议非商品房买卖合同

  法院审理后认为,由于张东尚未成年,他父亲作为法定代理人代签协议,并不存在侵犯张东姓名权的情形,因此双方所签的《认购协议书》合法有效。金桥公司关于其法定代表人未签字、张东恶意串通的主张缺乏法律依据,法院不予支持。另外,双方所签订的《认购协议书》应当属于商品房买卖预约合同,而不是商品房买卖合同。此外,张东主张与金桥公司签订了正式的商品房买卖合同,但未能提供充分证据证实,故法院不予采信。据此,法院驳回张东要求开发商交付房子、签订《商品房买卖合同》并办理合同备案的请求。

  今年3月4日,兴宁区法院作出一审判决,驳回张东的诉讼请求。张东不服,近日已上诉至南宁市中级人民法院。

  律师提醒广大购房者吸取教训

  采访中,多数购房者表示,购房人到售楼部买房子,一般都要经过与代理商签订合同、交钱、然后再去领合同这些环节。购房者签合同,往往遭遇“行业潜规则”。

  张女士说,前两年,她也遇到过类似情况,当时,她在《商品房买卖合同》上签了字,按了手印,也交了首付款,可是后来,开发商以“价格搞错”为由,拒绝在合同上盖章。她后来了解到,其实并不是价格搞错了,而是开发商要求加价。她坚决不肯加,多次协调无果,开发商才给她退回首付款。

  该律师指出,可从这个案例中吸取教训:对购房者来说,如果与代理商签订了合同,而对方没有当面盖章返还一份,那么可以拒签,或是先不买房,“但这点可能很难,因为这样的程序已经成了房地产买卖潜规则。

  该律师也呼吁有关部门;管一管,就是在签订合同时,应让买卖双方处在平等的地位上,一旦交钱签字,就各执一份合同,而不能以要给开发商盖章后再来拿为由收走合同。

  有律师认为,在商品房买卖中,销售代理商在客户交了钱、签了合同后,把合同又收回去,称要拿去给开发商盖章。由于开发商没有当面盖章,其间,若开发商有什么变故而不愿卖,购房者就很被动。

  有律师指出,广大购房者应从此案中吸取教训,并建议相关部门管一管,让买卖双方处在平等的地位上。