一、基本案情
    丁某与张某于2010年4月17日签订《购房订金及协议》，约定：1、张某愿出售商铺和自行扩建的住房，价款46万元，卖方保证能正常过户（注：协议对过户费用没有明确约定）；2、4月底（交付房屋之前）丁某交定金30万元，若某方违约则赔偿定金；3、其他房款（16万元）于2010年8月底交付。协议签订当晚，丁某向张某交款1万元，并向张某出具29万元欠条一张。同月18日丁某又交款2万元，丁某的两次付款，张某之妻杨某先后给丁某出具了收条。之后，丁某发现该房屋产权手续存在问题，于是找居委会同志和其他人员与张某协商；而张某认为丁某方法失当，让其丢失面子，引起张某不满，双方就房屋买卖产生纠纷。另，所涉房屋本是张某于2007年向冉某购买取得（包括门面后的瓦房）；张某、杨某门面的房产证从2009年开始办理，2010年6月4日办理完毕。2008年张某、杨某将原有的瓦房拆除后新扩建砖混结构房屋250平方米，至今未办理拆房建房的审批手续，亦未办理房屋产权证。张某、杨某在庭审中明确表示房屋不再卖给丁某。
二、争议焦点
原、被告之间签订的房屋买卖合同效力问题。
对该争议存在以下分歧：
     观点一，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记、发生法律效力，未登记不发生效力；《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款之规定，法律、行政法规规定应当办理批准手续的，依照其规定；第四十五条规定，当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同自条件成就时生效。张某与丁某签订合同约定张某能保证过户，是合同生效的条件。张某愿意出售给丁某的商铺和自行扩建的住房，商铺（门面）房屋产权证是在2010年6月4日才办理登记的。自行扩建的住房，在2008年建房至今没有申报审批手续，虽然系拆房建房，但违反了法规的强制性规定，未经审批属违章建筑，张某、杨某对自行扩建的250平方米住房只是占有，不享有所有权。买卖违章建筑的合同是效力待定合同，只要在合同订立之后，建造人依法补办有关手续，违章建筑也就从违法转为合法，而张某、杨某未采取补正措施。其表示有能力办手续，应当先将扩建房屋产权登记于自己名下，才能将产权过户给丁某。庭审中，张某、杨某明确表示房屋不再出售给丁某，双方签订的房屋买卖合同无法转为有效合同。因此，此房屋合同应属无效合同。
    观点二，张某与丁某签订的《购房定金及协议》，因约定了买卖房屋标的物、转让价格、交钱方式和期限，应当认定为关于转让商铺和自行扩建住房不动产所有权的房屋买卖合同。虽然张某、杨某自行扩建住房属违法建筑无法初始登记取得合法产权证书，但买卖合同标的物的先天违法性，不等同双方房屋买卖法律行为的违法性，以违章建筑为标的物的买卖行为效力并不必然违法，且目前我国法律也无将违章建筑买卖行为定为无效行为的规定。因此双方签订此协议是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，故合法有效。
三、评析
    前述两种观点分别是从建造人“占有权”、“不动产所有权”角度分析违章建筑买卖合同的效力，实践中亦有以买卖双方违反有关违章建筑不得转让、买卖的规定而判决无效的情形。但相较之下，笔者赞同观点二，理由如下：1、民法一般原理，违法行为不得取得权利，但从根本而言违章建筑的建造行为为违反公法规范，基于私法独立性思考，违反公法规范并不应一概认定为私法违法。未取得初始登记的违章建筑，可基于基础事实行为发生物权变动的规则而取得所有权，如怠于呈报审批而建造的违章建筑物，后通过补充申报审批而取得登记。2、根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是导致所有权不能移转，并不影响买卖合同的效力。3、在违章建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移所有权的义务，违章建筑建造人无法转移其标的物所有权，但仍可交付其标的物，此时，因出卖人无法转移所有权，买受人还可主张违约责任。基于以上三点，故认定违章建筑买卖合同为有效合同较为恰当。