绪言  

买卖行为是当今人们生活及工作中常见的现象，每个人都有过买卖行为，买卖看似一个简单的活动，没有什么问题。然而，当房屋作为一种商品成为买卖的标的时，则不是那么的轻松和简单。由于交易物的特殊性和所涉及金额巨大，甚至可能是耗费购房人一生的积蓄。如果在交易时，稍有不慎，购房人因自身对法律知识的欠缺和对购买二手房缺乏经验，极易造成二手房买卖中的风险增加，二手房买卖纠纷较为常见。在当今，由于二手房是现房，有的已经投入使用，能够使购房人对其外观质量、配套设施、周边环境、交通出行等作直观的了解判断，且双方可以讨价还价。所以，二手房已经成为许多购房者（包括公司）的选择。为了帮助购买二手房时降低风险，确保交易安全和顺利，本文特就购买二手房中应注意事项和风险进行分析和解读，以期对读者有所帮助。——编者:孙远强律师

  01    购房前应对如下方面进行了解和掌握

1、了解核实房屋状况

购房人应对拟买的房屋的基本情况进行必要的了解，包括并不限于房屋面积、结构、户型、是否装饰、楼层（是顶层或底层）、修建年代等。

2、实地查看房屋及周边情况

购房人除了对房屋的上述情况有了一个大致了解外，还必须亲自到房屋所在地方实地察看，察看内容：看房屋的具体位置、朝向，是否存在漏水，结构是否满意，周边出行交通状况，生活配套，有无严重噪声和污染，（白天晚上各去一次），小区安全性如何，物业服务是否规范，电梯是否快捷顺畅等情况。

3、了解并核实房屋的产权情况

购房人必须清楚地了解掌握该房屋的产权人是谁，与卖房人是否一致，该房有无共有人，是否经共有人同意。房屋的性质：是商品房或是房改房或是经济适用房或者是其他性质的房屋，是否设定了抵押，是否设定了居住权，是否被司法机关冻结，必要时应到房交所进行查询核实，该房是否处于出租状态（是否通知了承租人，承租人是否放弃了优先购买权，尤其是商业用房尤其重要）。是否已经拥有产权证，如果没有产权证，是什么原因，何时能取得产权证。

4、了解该房的土地方面情况

要了解出售房屋所涉及的土地是出让地或是划拨地（划拨地需缴纳一定的费才能变为出让），是否属于集体土地，目前集体土地上的房屋转让是有限制的。

5、走访邻居、物业管理人员等

了解该房是否存在其他影响生活居住的重大情形，如是否发生过凶案或者自杀或者房屋内是否出现过死亡人的情况（包括正常死亡）。

  02    签订合同时注意事项

1、合同条款要尽量详细、规范，不产生歧义。在签订合同时，一定是考虑非常成熟了才签订，如果还不是非常清楚，那么可以少交一点定金，定金越少越好。同时违约金不能约定太高，建议违约金不要超过总金额的5%，每天不要超过万分之五。

2、要注意中介机构提供的格式合同的违约责任，一定要重视，该修改的一定要修改。

3、购房款不宜一次性支付，至少应分三次支付，建议：第一次在签订合同时支付一部分，约占总房款的10-20%；第二次在交付房屋时再支付一部分，大致付至总房款的40%；第三次应在办理产权过户时再支付另外的50%。因为办理产权转移登记手续是购买二手房中最重要的一环，产权一天没有办在自己的名下，这房子的物权一天都不是你的。

4、交房时间一定要十分明确，同时应约定逾期交房的违约责任。逾期交房的违约责任可适当参考同地段的房屋租金。

5、要明确约定产权过户时间，逾期过户的违约责任。要防止因房价上涨卖方毁约的情形，要在合同中加大卖方拒绝过户的违约赔偿成本。

6、如果购买方系通过银行贷款购房，还要考虑银行贷款不能时怎么办（不论何种原因），可在合同中约定如贷款不能买方可解除合同，这点很重要。

7、税费如何承担，也要予以明确。是买方或者卖方承担。

8、为了确保在签订合同后到办理产权过户之间的真空，降低购房人的风险，可考虑进行预告登记，在预告期间，房屋不能转移给第三人。

9、如果卖方人系已婚人员，尽管产权证人只有夫或妻一人的名字，但最好是夫妻能共同作为卖房人，或者在合同上一并签字确认，从而减少纠纷。若卖方配偶离世，购买人应要求卖方出示《继承权公证书》或者有权处分该房屋的依据，该公证书上显示的具有房屋继承权的人必须签署同意出售声明。

10、要在合同中要求卖方承诺房屋内没有发生过凶案或者自杀或者死了人的情况（包括房屋内正常死亡），如果隐瞒了此相关事实，买方有权解除合同。

11、如果该出卖房有户口在上面，必须约定户口何时迁出，而且最好留出3-5%的房款待户口迁出后再予以支付，否则可能影响买方上户，特别是学区房。

12、如果是带家电出售，则应在合同中注明家电名称、品牌、规则、数量，同时进行拍摄现场照片予以保存。

13、大修基金是否已包含在购房的总价款之中，也应予以明确。

14、如果是买卖尚未取得产权证的房屋，要明确约定面积差异的处理方式。

  03    房屋交接的注意事项

1、在办理房屋交接时，要审查卖房人的水电气、有线电视、物业管理费是否已经结清，并移交水电气，闭路电视等的相关资料和证件。

2、如果是带家电销售，应审查家电是否与所签合同一致，其数量、品牌是否一致。

——编者：孙远强律师

孙律师公司法律风控系列问题解析（三十三）

孙远强

全国优秀律师

孙远强律师及团队介绍:

孙远强系重庆捷讯律师事务所创始人、专注于公司法律服务16年！先后被评选为：全国优秀律师、全国党员律师标兵、重庆市最佳常年顾问律师、重庆仲裁员、九龙坡区人大代表等；孙律师带领的法律顾问团队先后担任九龙坡区人民政府法律顾问、威马农机股份有限公司、重庆大家软件科技有限公司、重庆辉腾能源股份有限公司等100多家政府机关公司企业常年法律顾问，还先后担任众多商协会的副会长、理事、法律顾问等职务。孙律师团队致力于公司全生命周期法律风控的研究与服务，先后为10000多家企业开展了劳动用工、合同风控、股权架构、章程设计、投融资并购风控等100多场公司法律风控系列讲座，受到企业普遍好评！

孙律师团队主要业务领域：公司法律顾问、劳动用工风控、合同风控与债权保护、股权架构与章程设计、项目投融资风控、并购重组与尽职调查、知识产权管理、投融资节税筹划、公司清算注销、企业刑事风控、房地产建设工程、诉讼代理与仲裁等。 

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