购买二手房注意事项及风险防范

绪言

买卖行为是当今人们生活及工作中常见的现象，似乎每个人都有过买卖行为，买卖看似一个简单的活动，没有什么问题。然而，当房屋作为一种商品成为买卖的标的时，则不是那么的轻松和简单。由于交易物的特殊性和所涉及金额巨大，甚至可能是耗费购房人一生的积蓄。如果在交易时，稍有不慎，购房人因自身对法律知识的欠缺和对购买二手房缺乏经验，极易造成二手房买卖中的风险增加，二手房买卖纠纷较为常见。在当今，由于二手房是现房，有的已经投入使用，能够使购房人对其外观质量、配套设施、周边环境、交通出行等作直观的了解判断，且双方可以讨价还价。所以，二手房已经成为许多购房者（包括公司）的选择。为了帮助购买二手房时降低风险，确保交易安全和顺利，本文特就购买二手房中应注意事项和风险进行分析和解读，以期对读者有所帮助。

                    -----原创作者：孙远强律师

一、购房前应对如下方面进行了解和掌握

1、了解核实房屋状况。

    购房人应对拟买的房屋的基本情况进行必要的了解，包括并不限于房屋面积、结构、户型、是否装饰、楼层（是顶层或底层）、修建年代等。

2、实地查看房屋及周边情况

    购房人除了对房屋的上述情况有了一个大致了解外，还必须亲自到访问所在地方实地察看，察看内容：看房屋的具体位置、朝向，是否存在漏水，结构是否满意，周边出行交通状况，生活配套，有无严重噪声和污染，（白天晚上各去一次），小区安全性如何，物业服务是否规范，电梯是否快捷顺畅等情况。

3、了解并核实房屋的产权情况

    购房人必须清楚地了解掌握该房屋的产权人是谁，与卖房人是否一致，该房有无共有人，是否经共有人同意，是否设立了居住权。房屋的性质：是商品房或是房改房或是经济适用房或者是其他性质的房屋，是否设定了抵押，是否被司法机关冻结，必要时应到房交所进行查询核实，该房是否处于出租状态（是否通知了承租人，承租人是否放弃了优先购买权，尤其是购买商业用房尤其重要）。是否已经拥有产权证，如果没有产权证，是什么原因，何时能取得产权证。

4、了解该房的土地方面情况

    要了解出售房屋所涉及的土地是出让地或是划拨地（划拨地需缴纳一定的费才能变为出让），是否属于集体土地，目前集体土地上的房屋转让是有限制的。

5、走访邻居、物业管理人员等，了解该房是否存在其他影响生活居住的重大情形，如是否发生过凶案或者自杀或者房屋内是否出现过死亡人的情况（包括正常死亡）。

二、签订合同时注意事项

1、合同条款要尽量详细、规范，不产生歧义。

2、在签订合同时，一定是考虑非常成熟了才签订，如果还不是非常清楚，那么可以少交一点定金，同时违约金不能约定太高，建议违约金不要超过总金额的5%，每天不要超过万分之五。

3、要注意中介机构提供的格式合同的违约责任，一定要重视，该修改的一定要修改。

4、购房款不宜一次性支付，至少应分三次支付，第一次在签订合同时支付一部分，约占总房款的10-20%；第二次在交付房屋时再支付一部分，大致付至总房款的40%；第三次应在办理产权过户时再支付另外的50%。因为办理产权转移登记手续是购买二手房中最重要的一环，产权一天没有办在自己的名下，这房子的物权一天都不是你的。

5、交房时间一定要十分明确，同时应约定逾期交房的违约责任。逾期交房的违约责任可适当参考同地段的房屋租金。

6、要明确约定产权过户时间，逾期过户的违约责任。要防止因房价上升卖方毁约的情形，要在合同中加大卖方拒绝过户的违约赔偿成本。

7、如果购买方系通过银行贷款购房，还要考虑银行贷款不能时怎么办（不论何种原因），可在合同中约定如贷款不能买方可解除合同，这点很重要。

8、税费如何承担，也要予以明确。是买方或者卖方承担。

9、为了确保在签订合同后到办理产权过户之间的真空，降低购房人的风险，可考虑进行预告登记，在预告期间，房屋不能转移给第三人。

10、如果卖方人系已婚人员，尽管产权证人只有夫或妻一人的名字，但最好是夫妻能共同作为卖房人，或者作为见证人在合同上一并签字，从而减少纠纷。若卖方配偶离世，购买人应要求卖方出示《继承权公证书》，该公证书上显示的具有房屋继承权的人必须签署同意出售声明。

11、要在合同中要求卖方承诺房屋内没有发生过凶案或者自杀或者死了人的情况（包括房屋内正常死亡），否则买方有权解除合同。

12、如果该出卖房有户口在上面，必须约定户口何时迁出，而且最好留出3-5%的房款待户口迁出后再予以支付，否则可能影响买方上户，特别是学区房。

13、如果是带家电出售，则应在合同中注明家电名称、品牌、规则、数量。

14、大修基金是否已包含在购房的总价款之中，也应予以明确。

15、如果是买卖尚未取得产权证的房屋，要明确约定面积差异的处理方式。

三、房屋交接即注意事项

1、在办理房屋交接时，要审查卖房人的水电气、有线电视、物业管理费是否已经结清，并移交水电气，闭路电视等的相关资料和证件。

2、如果是带家电销售，应审查加点是否与所签合同一致，其数量、品牌是否一致。

                    编者: 孙远强律师

         -----孙律师公司法律风控系列问题解析（七）

 孙远强

全国优秀律师

      编者简介： 孙远强系重庆捷讯律师事务所创始人、高级合伙人。先后被评选为：全国优秀律师、全国党员律师标兵、重庆市首届最佳常年顾问律师、九龙坡区人大代表、九龙坡区人民政府法律顾问、重庆仲裁员、重庆市律师协会监事、九龙坡区总商会副会长、重庆市四川商会副会长、重庆市维护企业权益协会法律专家、重庆市中小企业发展促进会法律专家、重庆市民营企业协会理事等一系列荣誉和职务；被中共九龙坡区委、区政府授予“人才龙卡”。

      孙远强律师致力于公司法律的研究与实践，特别是在股权架构、投融风控资、并购重组、财税筹划、劳动风控等领域有更深入的研究，是把法财税三者融合一体的先行者。孙律师擅长处理公司诉讼与非诉法律事务，率先提出把捷讯所打造成为重庆首家专门为公司提供一揽子法律服务的专业律师事务所。孙远强律师先后为5000多家企业及负责人和政府机关开展了50多场专题公益讲座，帮助企业消除法律隐患，实现企业利益最大化，受到企业的好评。

      孙律师主要业务领域：公司法律顾问、劳动用工、合同争议、章程设计、股权架构、投融资风控、并购重组、投资节税筹划、公司清算注销、房地产建设工程等。 

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