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孙远强系重庆捷讯律师事务所主任、高级合伙人。孙远强律师从事律师工作20余年，先后办理了2000多件民商等各类诉讼与非诉讼..
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避免二手房交易陷阱，注意事项都在这里
来源： 网址：http://syqls.com 时间：2019-08-26 09:28:25
在当今，由于二手房是现房，有的已经投入使用，能够使购房人对其外观质量、配套设施、周边环境、交通出行等作直观地了解判断，且双方可以计价还价。
所以，二手房已经成为许多购房者的选择。二手房在交易时，稍有不慎，购房人因自身对法律知识的欠缺和对购买二手房缺乏经验，极易造成二手房买卖中地风险增加。
怎样才能降低购房风险呢？
为降低购买风险，确保交易安全和防范纠纷，防止一房多卖的情形。
捷讯所主任孙远强律师开讲啦！为大家进行分析与解读注意事项及风险，供大家购房时参考。
01 谁有权卖房？
产权证上记载的所有权人，产权证记载的所有权人的配偶（基于夫妻财产共同制）；
虽没有房屋产权证，但持有购房合同并以购买人身份在房屋权属登记机关进行了备案登记的人；
虽没有房屋产权证，但持有购房合同且合法占有了该房屋的人；
虽没有房屋产权证，但通过司法判决或仲裁裁决而享有该房屋产权的人。
其他对房屋拥有合法处分的人，比如法定代理人因未成年人的利益需要对未成年人房屋的处分以及通过合法继承而享有房屋所有权的人。
重点：购房人在买房时先要认真审查，卖房人是否有权处分房产，是否存在无权处分的情形。
02 房屋权属是否存在限制或者瑕疵
房屋是否系按揭房屋，银行贷款余额有多少。房屋是否被抵押或者司法冻结，房屋是否在登记机关存在异议登记，是否系经济适用房或者集资建房或小产权房，土地是划拨地或者集体土地？
房屋是否正在出租，承租人是否放弃优先购买权，承租人是否同意搬迁。房屋共有人是否一致同意出卖房屋，该房屋是否存在其他限制，如拆迁或者规划调整的影响等。
以上所述均可能影响交易的进行。
03 房屋买卖合同的内容是否重要？
购房时不宜一次性支付，建议合同约定分三次支付。第一次在签订合同时支付部分预付款，第二次在交付房屋时支付一部分，第三次应在办理产权过户时支付另外的。
因为办理产权转移登记手续是购买二手房中最重要的一环，产权一天未办理到自己的名下，这房子的物权一天都不是你的。当然房屋的情况是千差万别的，如何支付房款也要看实际情况，主要以保障交易的安全为原则。
交房时间一定要十分明确，同时应约定逾期交房的违约责任。
要明确约定产权过户时间，以及逾期过户的违约责任。要防止因房价上升卖方毁约的情形，要在合同中加大卖方拒绝过户的违约赔偿成本。
如果购买方系通过银行贷款购房，还要考虑银行贷款不能时怎么办，可以合同中约定如贷款不能，买方在承担少量的违约金的情况下有权解除合同。
为了确保在签订合同后到办理产权过户之间的真空，降低购房人地风险，可考虑进行预告登记或抵押登记，在预告登记以及抵押期间，房屋的转让受到限制。
如果出卖房有户口在上面，必须约定户口何时迁出，而且最好留出3-5%的房款待户口迁出后再予以支付，否则可能影响买方上户。
04 其他注意事项
如果通过房屋中介机构签订合同，基于中介机构使用的是格式合同，对尚未涉及的内容建议使用补充协议予以明确。
支付购房款时，一定使用银行转账，且只能支付给卖方，支付给卖方以外的第三人，必须取得卖方的书面委托。
基于房屋买卖系重大的交易行为，买卖双方均存在风险，为了交易安全，在购房过程中，建议聘请专业律师代理。