购买二手房注意事项及风险防范
作者：捷讯律师事务所孙远强

编者按：
买卖行为是当今人们生活及工作中常见的现象，似乎每个人都有过买卖行为，买卖看似一个简单的行为，没有什么问题。然而，当房屋作为一种商品成为买卖的对象时，则不是那么的轻松和简单。由于交易物的特殊性和所涉及金额巨大，甚至可能是耗费购房人一生的积蓄。如果在交易时，稍有不慎，购房人因自身对法律知识的欠缺和对购买二手房缺乏经验，极易造成二手房买卖中的风险增加。在当今，由于二手房是现房，有的已经投入使用，能够使购房人对其外观质量、配套设施、周边环境、交通出行等作直观的了解判断，且双方可以讨价还价。所以，二手房已经成为许多购房者的选择。为了帮助购买二手房时降低风险，确保交易安全和顺利，本文特就购买二手房中应注意事项和风险进行分析和解读，以期都读者有所帮助。

一、 购房前应对如下方面进行了解和掌握
1、了解核实房屋状况。
购房人应对拟买的房屋的基本情况进行必要的了解，包括并不限于房屋面积、结构、户型、是否装饰、楼层（是顶层或底层）、修建年代等。
2、实地查看房屋及周边情况
购房人除了对房屋的上述情况有了一个大致了解外，还必须亲自到访问所在地方实地察看，察看内容：看访问的具体位置、朝向，是否存在漏水，结构是否满意，周边出行交通状况，生活配套，有无严重噪声和污染，（白天晚上各去一次），小区安全性如何，物业服务是否规范，电梯是否快捷顺畅等情况。
3、了解并核实房屋的产权情况
购房人必须清楚地了解掌握该房屋的产权人是谁，与卖房人是否一致，该房有无共有人，是否经共有人同意。
房屋的性质：是商品房或是房改房或是经济适用房或者是其他性质的房屋，是否设定了抵押，是否被司法机关冻结，必要时应到房交所进行查询核实，该房是否处于出租状态（是否通知了承租人，承租人是否放弃了优先购买权，尤其是商业用房尤其重要）。是否已经拥有产权证，如果没有产权证，是什么原因，何时能取得产权证。
4、了解该房的土地方面情况
要了解出售房屋所涉及的土地是出让地或是划拨地（划拨地需缴纳一定的费才能变为出让），是否属于集体土地，目前集体土地上的房屋转让是有限制的。
5、走访邻居、物业管理人员等，了解该房是否存在其他影响生活居住的重大情形，如是否发生过凶案。
二、签订合同时注意事项
1、合同条款要尽量详细、规范，不产生歧义。
2、购房款不宜一次性支付，至少应分三次支付，第一次在签订合同时支付一部分，约占总房款的10-20%；第二次在交付房屋时再支付一部分，大致付至总房款的40%；第三次应在办理产权过户时再支付另外的50%。因为办理产权转移登记手续是购买二手房中最重要的一环，产权一天没有办在自己的名下，这房子的物权一天都不是你的。
3、交房时间一定要十分明确，同时应约定逾期交房的违约责任。逾期交房的违约责任可适当参考同地段的房屋租金。
4、要明确约定产权过户时间，以及逾期过户的违约责任。要防止因房价上升卖方毁约的情形，要在合同中加大卖方拒绝过户的违约赔偿成本。
5、如果购买方系通过银行贷款购房，还要考虑银行贷款不能时怎么办，可在合同中约定如贷款不能买方可解除合同。
6、税费如何承担，也要予以明确。是买方或者卖方承担。
7、为了确保在签定合同后到办理产权过户之间的真空，降低购房人的风险，可考虑进行预告登记，在预告期间，访问不能转移给第三人。
8、如果卖方人系已婚人员，尽管产权证人只有夫或妻一人的名字，但最好是夫妻能共同作为卖房人，在合同上一并签字，从而减少纠纷。若卖方配偶离世，购买人应要求卖方出示《继承权公证书》，该公证书上显示的具有房屋继承权的人必须签署同意出售声明。
9、如果该出卖房有户口在上面，必须约定户口何时迁出，而且最好留出3-5%的房款待户口迁出后再予以支付，否则可能影响买方上户。
10、如果是带家电出售，则应在合同中注明家电名称、品牌、规则、数量。
11、大修基金是否已包含在购房的总价款之中，也应予以明确。
12、如果是买卖尚未取得产权证的房屋，要明确约定面积差异的处理方式。
三、房屋交接即注意事项
1、在办理房屋交接时，要审查卖房人的水电气、有线电视、物业管理费是否已经结清，并移交水电气，闭路电视等的相关资料和证件。
2、如果是带家电销售，应审查加点是否与所签合同一致，其数量、品牌是否一致。
 

重庆捷讯律师事务所：孙远强

附：重庆捷讯律师事务所简介
重庆捷讯律师事务所系于2004年2由经重庆市司法局批准成立。成立之时，捷讯所就把"诚信、业精、合作、务实"作为办所理念，经过10余年的发展，捷讯所迅速壮大，现有各类专业人才60余名，其中硕士、研究生10余名，拥有800余平方米的5A甲级写字楼。捷讯所及党支部先后被司法部评为"全国律师行业创先争优先进集体"、 被中共重庆市委评为"重庆市先进基层党组织"。被重庆市司法局重庆市律师协会评为"重庆市优秀律师事务所"。其综合实力处于九龙坡区首位，重庆市律师行业前列。
捷讯所部分律师先后被评选为九龙坡区人大代表、区党代表、区政协委员；部分律师先后被评选为全国党员律师标兵、重庆市优秀律师、重庆市优秀共产党员、重庆市首届最佳常年顾问律师、首届最佳民商诉讼律师、九龙坡区十大杰出青年、重庆市两江新区律师专家团成员、重庆市民营企业法律服务团成员、重庆市企业家协会优秀企业法律顾问、重庆市中小企业促进会法律专家团专家、九龙坡区人民政府法律顾问、九龙坡区人大常委会法律顾问、重庆高新技术产业开发管理委员会法律顾问、九龙坡区人民政府特邀监督员、九龙坡区十佳律师、九龙坡区优秀党支部书记、重庆仲裁员、重庆市公安局特邀监督员等一系列荣誉。
捷讯律师先后承办了约万件案件，大量的诉讼代理和诉讼实践，为公司顾问服务提供了坚实的基础。捷讯所在保持传统民商诉讼案件的代理不变的情况下，我们将致力于在重庆打造一家为公司企业提供全方位法律服务的大型的专业的商务律所，着力于在公司领域的研究与实践，把公司投融资、新三版、房地产、建筑工程、银行金融保险证券、劳动人力资源、公司改制并购重组、公司解散及清算、知识产权事务、公司内部治理等作为服务的主要领域，全面的为公司从设立到解散终止全过程提供深度的服务。同时我们还创办了全国首个《公司法律顾问专刊》（季刊），无偿提供给企业，帮助企业防范法律风险，受到企业的欢迎。
捷讯所现担任九龙坡区人民政府、重庆高新技术产业开发管理委员会、重庆吉力芸峰（实业）集团有限公司、重庆艾佳实业（集团）有限公司、中铁华夏广告有限公司、重庆正源天然气股份有限公司、九龙坡区民政局、九龙坡区安监局、重庆凯川房地产有限公司、威马农业机械有限公司、重庆渝中国有资产经营管理有限公司、重庆市巴南区财政局、重庆驰旭混凝土有限公司、四川都江机械有限责任公司、中粮粮油工业（重庆）有限公司、重庆市车国实业股份有限公司、重庆四川商会、重庆九龙坡区总商会、重庆商达电脑科技有限公司、重庆汽车消声器有限公司、重庆梅香园（集团）有限公司、重庆耀勇减震器有限公司等130多家政府机关、公司企业常年法律顾问。
业务范围：公司法律顾问、公司股权纠纷、投融资、新三版、公司改制、资产重组、知识产权争议、房地产与建筑工程纠纷、金融保险、合同纠纷、劳动争议、债务追讨、侵权损害赔偿、刑事案件等。
地址：九龙坡区袁家岗中新城上城5栋14楼
电话：68447406  13008337939